VISTO: Que los regimenes de Subdivisión en Propiedad Horizontal se encuentran establecido conforme artículos N° 2037 al 2072 del Código Civil y Comercial de la Nación, así como Ley Provincial de Catastro N° 10454 (2017).
Que la ORD. N° 976/21 Planeación y Ord. Territorial de San Marcos Sierras no contempla aplicación del régimen de Subdivisión bajo el régimen de Propiedad Horizontal (PH).
CONSIDERANDO: Que la ordenanza vigente se establece la posibilidad de ejecución de unidades habitacionales independientes para uso residencial colectivo (Cap. 4, Art. 9), pero no incluye la posibilidad de subdivisión de cada uno de esas unidades habitacionales para su regularización dominial de manera separada, tal como asi lo establece la modalidad de Propiedad Horizontal (PH).
Que en el marco del déficit habitacional actual para residentes permanentes dentro de la zona de consolidación urbana, este régimen permite el acceso a títulos perfectos, independientes en si mismos dándoles un marco de legalidad a situaciones que se dan de forma irregular.
Que para construcciones existentes, esta reglamentación exige el total cumplimiento de las normas relativas a la construcción de obras privadas tales como, línea de edificación, altura máxima a construir, Factor de Ocupación del Suelo (FOS), Factor de Ocupación Total (FOT), Factor de Monte Nativo (FMN), ventilaciones e iluminación de ambiente entre otros y el mejor aprovechamiento de espacios verdes e infraestructura en común como jardines, piletas, quinchos etc., que garantice a los propietarios el mantenimiento del ámbito arquitectónico, paisajístico y urbanístico del espacio.
Que esta reglamentación es de carácter complementaria a las ordenanzas vigentes, y no se contradice a las normativas propias del Código de Edificación, y por lo tanto NO PERMITIRÁ BAJO NINGÚN CONCEPTO la construcción, ó adaptación por reformas, de edificaciones que superen la altura máxima o límites de ocupación de terrenos APROBADOS; es decir que sólo se podrá aplicar esta normativa en aquellas construcciones que cumplan en un todo con las normativas de planificación y ordenamiento urbano, asimismo se debe procurar el cumplimiento y conservación del monte nativo, y preservar el perfil arquitectónico de nuestra localidad.
Que al régimen de Propiedad Horizontal establece mediante un Reglamento de Copropiedad asentado en escritura pública las pautas de organización y convivencia entre los propietarios mejorando la calidad de vida y el entendimiento de los habitantes, el cual será regulado de forma privada.
Que la aprobación de una subdivisión bajo este régimen de Propiedad Horizontal por parte de la Dirección General de Catastro implica que el inmueble debe contar previamente con la aprobación municipal de los planos de arquitectura ya sea de relevamiento como de proyecto. Destacando que para el caso aprobación catastral en base un Proyecto de Arquitectura visado por la municipalidad solo se inscribirán las matriculas correspondientes en el Registro de la Propiedad una vez ejecutado la obra del proyecto y obtenidos los planos conforme de obra aprobado por la Municipalidad.
Que existe la necesidad de reglamentar la aplicación del régimen de Propiedad Horizontal a los fines de viabilizar las regularizaciones dominial de hechos existentes y proyectos, conforme solicitado por vecinos de esta localidad de acogerse a este régimen, ya sean estos para uso residencial como comercial.
Que la exigencia de la visación previa de planos de arquitectura es requisito indispensable para la aprobación de planos de PH, la inclusión de dicho régimen al cuadro normativo del municipio no genera rupturas en la planificación urbana ya que previo a la solicitud de la subdivisión, la construcción se encuentra regularizada en términos de la actual ORD. N° 976/21 Planeación y Ord. Territorial.
Que este régimen somete a las parcelas y edificaciones en ella, a una regularización integral tanto arquitectónica como catastral.
Por todo ello, el Honorable Concejo Deliberante de la Municipalidad de San Marcos Sierras sanciona con fuerza de:
ORDENANZA N°997/21
Art N°1: Permitase las subdivisiones de parcelas construidas y/o a construir bajo el régimen de Propiedad Horizontal enunciado en los artículos N° 2037 al 2072 del Código Civil y Comercial de la Nación, conforme a lo reglamentado en los articulos siguientes.
Art. N°2: Las subdivisiones bajo el Régimen de Propiedad Horizontal deberán cumplimentar las siguientes restricciones:
PARA USOS TURISTICOS Y RESIDENCIALES:
| ZONA | Sup. Total Propia Mínima por unidad (descubierta propia + cubierta propia) | Sup. Mínima de espacio común | Cantidad Máx de unidades (Art. 12 Ord. N°976/21) | Separación entre edificicaciones (Art. 12 Ord. N°976/21) |
| ZONA I | 200 m2 | 20% total | 6 | 5 m |
| ZONA II A y B | 300 m2 | 30% total | 6 | 5 m |
| ZONA III | No se permite el régimen de PH | |||
| ZONA IV | No se permite el régimen de PH | |||
| ZONA V | No se permite el régimen de PH | |||
PARA USOS COMERCIALES:
| ZONA | Sup. Total Propia Mínima por unidad (descubierta propia + cubierta propia) | Sup. Mínima de espacio común | Cantidad Máx de unidades (Art. 12 Ord. N°976/21) |
| ZONA I | 30 m2 | 20% total | 6 |
| ZONA II A y B | 60 m2 | 30% total | 6 |
| ZONA III | No se permite el régimen de PH | ||
| ZONA IV | No se permite el régimen de PH | ||
| ZONA V | No se permite el régimen de PH | ||
Las unidades funcionales de la subdivisión en PH deberán cumplir individualmente con los requerimientos establecidos en el Art. 51 Ord. N°967/21 en relación a FOS, FOT, FMN y usos.
Art. Nº3: Las subdivisiones bajo el Régimen de Propiedad Horizontal cuando existan edificaciones preexistentes deberán cumplimentar las siguientes restricciones:
| PARA USOS TURISTICOS Y RESIDENCIALES | PARA USOS COMERCIALES | |
| Sup. Total Propia Minima por unidad (descubierta propia + cubierta propia) | 60 m | 30 m |
| Sup. Mínima de espacio común | 20% | 0% |
| Cantidad Max de unidades | 6 | 6 |
| Separación entre edificicaciones | 0 | 0 |
Art. N°4: Las subdivisiones bajo el Régimen de propiedad horizontal cuando existan edificaciones preexistentes, y con derechos adquiridos, no aplicarán restricciones de frente minimo a la calle. Las unidades funcionales podrán tener salida independiente a la vía pública en forma directa o a través de un espacio en común.
Art. N°5: Los requisitos para solicitar la visación de un plano de Subdivisión bajo el régimen de Propiedad Horizontal serán los siguientes:
- Plano de arquitectura vigente de Relevamiento y/o Proyecto visado por el municipio.
- Pago de tasa correspondiente.
- Copia de matrícula o escritura de la Parcela.
- 3 copias de plano de Subdivisión en PH.
- Libre de deuda del impuesto inmobiliario urbano
Art. N°6: Protocolicese, Publiquese, yes Registro Municipal, Cumplido, Archivese. San Marcos Sierras 6 de Diciembre de 2021
Liliana R. Medrano Tulian Paula Amalia
Secretaria del HCD Presidenta del HCD
Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante de la Municipalidad de San Marcos Sierras, en Sesión ExtraOrdinaria de fecha 06/12/21 y Aprobatla por Cinco Votos Positivos y Dos Votos Negativos.
